Decisão do STF sobre terras rurais abre espaço para novas estruturas de investimento estrangeiro
Fiagro, Direito real de superfície, arrendamentos, joint ventures e estruturas societárias indiretas devem ganhar ainda mais espaço
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Fiagro, Direito real de superfície, arrendamentos, joint ventures e estruturas societárias indiretas devem ganhar ainda mais espaço no agronegócio brasileiro após o Supremo Tribunal Federal confirmar, por unanimidade, as restrições para aquisição de imóveis rurais por empresas controladas por capital estrangeiro.
A decisão do RE 494601 reafirma a constitucionalidade da Lei nº 5.709/1971 e encerra uma discussão histórica sobre a participação internacional na compra de terras no país, trazendo maior previsibilidade jurídica para o setor.
O entendimento consolida que empresas brasileiras sob controle estrangeiro continuam sujeitas às mesmas limitações impostas a estrangeiros na aquisição de imóveis rurais. Na prática, o impacto tende a aparecer menos como bloqueio ao capital internacional e mais como uma reorganização da forma como esses investimentos serão estruturados daqui para frente.
“O STF não criou uma nova regra, mas colocou fim a uma insegurança relevante que impactava operações imobiliárias e agrícolas. Isso melhora o ambiente de negócios e permite que investidores passem a estruturar operações com mais clareza e menor risco jurídico”, afirma Rodrigo Elian Sanchez, sócio fundador da ES Advogados.
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Com o cenário agora mais definido, especialistas avaliam que modelos alternativos devem se fortalecer como principais portas de entrada para o capital estrangeiro no campo brasileiro. Entre eles estão contratos de arrendamento, parcerias operacionais, participação em sociedades nacionais, fundos de investimento ligados ao agro e operações financeiras estruturadas com garantias reais.
A tendência é que investidores internacionais priorizem formatos que permitam participação econômica na cadeia produtiva sem necessariamente exigir a aquisição direta da propriedade rural.
“A decisão deixa claro que o investimento estrangeiro em terras seguirá altamente regulado, mas isso não significa fechamento ao capital internacional. O mercado deve avançar para modelos mais sofisticados e estruturados, capazes de conciliar segurança jurídica, produção agrícola e atração de investimentos”, completa Sanchez.
Fortalecimento
Outro efeito esperado é o fortalecimento das operações estruturadas previstas na chamada Lei do Agro (Lei nº 13.986/2020), que já havia flexibilizado determinadas hipóteses envolvendo garantias reais e liquidação de operações financeiras vinculadas a imóveis rurais.
Com a consolidação do entendimento do STF, cresce também a importância da due diligence imobiliária e societária. A análise da composição acionária, da origem do capital e da regularidade registral dos imóveis passa a ser ainda mais estratégica para evitar riscos de nulidade e questionamentos futuros em operações envolvendo terras rurais.